广州第一高楼：广州国际金融中心开业迎客

    9月26日，越秀地产旗下全球十大摩天大楼之一的广州国际金融中心（下简称“广州IFC”）在穗举办盛大的全面开业仪式，宣告进入一个新的发展阶段。

　　据悉，广州IFC是广州大型的城市综合体，其有18.3万平方米的超甲级写字楼、以广州友谊商店为主的4.7万平方米的高端商场，还有8.9万平方米的四季酒店和5.1万平方米的雅诗阁公寓，四大业态都有高端品牌进驻。而开业前，其整体招租率超85%。

　　随着项目的全面开业，其经营利润将直线上升。有业内人士分析，预计到2014年，广州IFC的年整体收入将达10亿元人民币，相当于收回总投资的1/8。

　　值得一提的是，广州IFC凭借其硬件和四季酒店、广州友谊商店、雅诗阁公寓等配套，加上全球十大高楼之一的绝对高度，成为广州甲级写字楼地标项目，其平均租金高达210元/平方米/月，最高租金更已经达到320元/平方米/月，成为广州租金最高的写字楼，整体出租率达65%。
　　中国首个商业地标金融产品

　　相比国内其他商业地产开发项目，广州IFC在开业前夕另辟蹊径，选择走二次证券化路线，令其成为“中国首个商业地标金融产品”。在当日的开业仪式上，越秀地产执行董事、营运总经理陈志鸿说：“从广州IFC注入越秀房产基金到今天的全面营运，不仅实现了从商业产品到金融产品的‘华丽转身’，更实现了令多方共赢的价值创新。”

　　今年5月，越秀地产（00123.HK）及越秀房产基金（00405.HK）联合公告，将越秀地产旗下的广州IFC作价134亿注入越秀房产基金，引起资本界和地产界的震动。对于开发商越秀地产来说，此次交易不仅提前释放了广州IFC潜在的商业地产价值，大幅缩短了81亿项目总投资背后长达15年的投资回收期；同时，按交易协定，未来越秀地产作为越秀房产基金占股近50%的大股东，还可持续享有广州IFC后期经营所带来的可观租金收益及分红。而得益于广州IFC这一优质资产的注入，越秀房产基金旗下的运营物业及资本运作团队，将有望进一步获得资本市场及投资者的青睐。凭借220亿物业估值，越秀房产基金将跻身“亚洲十大上市房地产投资信托基金”之列。

　　广州IFC四个“第一”

　　越秀地产同时也向业界宣告，在广州IFC顶级的软硬件配套背后，还蕴藏着这个世界级地标在建筑史上创造的四个“第一”：一是使用全隐框玻璃幕墙面积和高度为全球超高层单体建筑之最。二是应用先进的提模系统使施工速度达到了两天一层的世界新速度。三是C100高强高性能混凝土一次泵送到411米的世界新高度。四是世界上第一座自施工阶段开始就进行系统性结构健康监测的高层建筑。

　　“开发+运营+金融”

　　中国商业地产新模式

　　据悉，商业地产开发往往需要投入巨额的资金，如果不想把项目买散，希望进行长期持有经营的，这样的资金回收期极为漫长。如一个五星级酒店的成本回收就需要15-20年。而越秀地产则创出了一种“开发运营 金融”的模式，既能长期持有项目，又能获得充足的现金流。

　　越秀地产依靠中国内地房企唯一拥有REITs（即：越秀房产基金）的特殊优势，进行了“开发→升值→套现→控股持有→分红收益”的模式创新。即在初期，由越秀地产扮演拿地、开发及前期运营的角色，培育出像广州IFC这样优质的商业项目后，再从地产注入房托，将已经在地产平台上证券化的商业地产项目进行二次证券化，从而借助资本市场，大大加速商业项目资金的流转速度。

　　陈志鸿说：“越秀地产相信，如今商业地产的差异化已不再限于商业项目的使用功能上，而是由单纯的开发销售转向长期持有和专业化经营、转向上下游整个产业链条的比拼，甚至是在盈利模式孰优孰劣上的较量。”

（来源：房讯网）