广州写字楼租赁市场开始逆转 空置率超两成

　　租赁市场开始逆转，空置率超过两成

　　近日，高力国际、仲量联行和第一太平戴维斯发布第三季度广州写字楼市场研究报告。记者综合这三家中介机构的研究报告发现，今年第三季度，因国内外经济增长持续放缓，影响广州甲级写字楼租赁需求，租赁成交量下滑；巨量的新增供应令业主招租压力加大，租金从上升通道往下走，季度环比降幅2.3%。另一方面，第三季度广州甲级写字楼投资市场继续延续上一季的活跃状态，市场售价持续上涨。

　　空置率上升1.6%

　　高力国际研究报告指出，第三季度广州甲级写字楼市场出现三个新增项目，包括珠江新城的恒大中心和保利V座，以及琶洲的南丰汇，新增供应体量达266627平方米，约占整体库存的9.5％。其中，天河区再次迎来供应放量高峰；而南丰汇为海珠区带来了51748平方米的新增办公面积，也使海珠区写字楼整体库存增至208539平方米。受大量新增供应拉动，第三季度甲级写字楼整体空置率环比上升1.6个百分点至22.2%。

　　第三季度在广州甲级写字楼市场租写字楼的主要是金融保险、IT通信、医药、消费品等行业。受国内经济增长趋缓及外围经济走势不明朗影响，第三季度甲级写字楼租赁市场成交表现平淡。由于珠江新城区域甲级写字楼整体租金水平偏高，但市场可选择项目多，租金谈判空间有所增大，不少租户对签约进驻持观望态度。另一方面，部分外资租户继续缩紧财务支出，在考虑到搬迁成本以及现有业主提供的较大租金优惠的情况下，多选择在原有物业续租。两方面因素导致珠江新城甲级写字楼租赁成交量有所下滑。

　　平均月租金157.6元/㎡

　　高力国际研究报告还指出，由于写字楼新增供应量大，业主招租压力加大，市场转入租户主导阶段，租户在租赁项目选择及租金谈判上均占优势地位。租金谈判空间加大，广州甲级写字楼市场平均租金在第三季度开始转入下行，平均月租157.6元/平方米，环比下降2.3%。
　　租金明显下跌的区域是珠江新城，多个近期新上市的项目在租金报价上较上季度有2%-3%的下调，并对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期。第一太平戴维斯数据显示，第三季度珠江新城甲级写字楼平均月租170.3元/平方米，环比下降2.1%。而越秀区则因为楼宇空置率较低，而不少旧客户选择扩租和续约，写字楼租金反而有所上升。

　　售价环比升1.61%

　　尽管写字楼租金有所下降，但第三季度广州甲级写字楼销售市场非常活跃，如富力盈凯广场、邦华环球广场等均有整层销售成交个案。高力国际研究报告指出，旺盛的投资市场需求带动甲级写字楼售价进一步上扬，第三季度录得广州甲级写字楼平均售价为32586元/平方米，环比上涨1.61%。

　　仲量联行的数据也显示，在第三季度，活跃的投资交易刺激广州写字楼资本值上升，投资性和自用企业买家继续支撑投资市场。珠江新城新写字楼项目受到追捧，吸引国内一些能源类、金融类、制造业等行业购置一层或以上面积，有基金公司一口气在珠江新城买下10层写字楼面积。而第三季度广州甲级写字楼平均资本值升幅加速，环比上升1.9%，达32730元/平方米。

　　市场展望

　　写字楼租金还会降

　　2012年上半年，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，企业扩张相较去年趋于谨慎。高力国际预测，第四季度广州甲级写字楼整体平均租金将向下轻微调整。仲量联行也表示，未来12个月广州甲级写字楼租金下行还将持续。鉴于国内未来经济增速放缓，以及部分行业盈利情况低于预期的忧虑，将使外商投资力度减弱，进一步影响写字楼租赁需求增长。而2012年和2013年的全年新增供应量将分别达到60万平方米和40万平方米，其中30万平方米面积将于今年第四季度竣工，预计巨量新供应将进一步推高整体空置率，写字楼业主将推出更多租赁优惠方案以吸引租户进驻。

　　2012年第三季度广州写字楼主要成交案例

　　公司名称 楼盘 交易类型 建筑面积(㎡)

　　广州城电客户服务 中华国际广场 租赁 2184

　　上海贝尔 广州国际金融中心 租赁 1487

　　前海人寿 中泰国际广场 租赁 1260

　　路卡迪龙(服装) 利通广场 租赁 500

　　2012年第三季度广州主要区域甲级写字楼平均租金

　　区域 租金（元/㎡/月）

　　天河 168

　　越秀 112.5

　　海珠 100.7

（来源：新快报）