应与产业规划结合 东部写字楼潜力凸显
东部区域会出现文化综合区
我认为未来写字楼行业不会均衡的发展。北京不能只有一个中心，CBD、金融街、中关村这三个区域都有自己的特点，而未来北京东部还可能出现一个文化综合区，密集度很可能和CBD是不一样的，但是这里面传媒、时尚、各种新型跟内需相关的、创意相关的产业肯定是要出现的。目前北京东部，不说中央电视台、北京电视台，就连798、宋庄都在打造文化创意区域，因此北京东部出现文化综合区的可能性很大。原来的发展逻辑是先有资源，再有产业，然后有人，有城，这是以资源为导向的。因为资源吸引来投资，带来厂房，原来的工业城市，包括北京CBD都是这样发展的。但新经济地理逻辑中，区域的发展是因为有城市、有配套、有环境、有了高端的消费人群，带来创意，形成新的产业，这个模式未来会在东部出现，现在说中央电视台还是原来传统的城市发展逻辑，未来越来越多的就会出现新的带动模式。
◎蔡宇翔
明年租金还要涨20%以上
租金的反映其实就是供需的关系，在北京常态的几个大区，可以提供写字楼开发的土地供应比较小，写字楼又不像住宅，对区域成熟度、密度、商务氛围要求很高，因此未来两三年内好地块的价值依然会保值。从买方来讲，我们也可以看到如果住宅限购不放宽的话，像基金公司之类就会倾向可持有性的物业，也就指明了是向写字楼这样的整体购买方向，但这两三年没有大量出现中心城区写字楼的供应。供需不平衡的情况下，租金上涨还有很大的支持，只不过不会像前两年的暴涨，应该是逐渐地恢复理性、平稳。短期来看，预计到明年租金上涨20%还是有机会的。逃离CBD的现象已经开始了，因为很多大企业承受不了租金的压力，逐渐地要选择离开。这并不是说大企业营业能力下降了多少，而是承受租金的能力逐渐弱化了，在这同时又有新一波的企业入驻。无论是CBD、中关村还是金融街，只有更好的、能力更强的企业才能留得下。所以，我觉得周边这些写字楼市场会逐渐接纳从传统区域被淘汰出来的企业，需求肯定是有的，比如说东部区域、传媒走廊板块的写字楼，一定会在这两年有很大的市场需求。
◎蔡云
写字楼发展需要标准
全国在写字楼行业发展上缺乏统一的标准，因此从去年开始，我们对写字楼的整体情况做了比较深入的调查研究，特别是北京的写字楼，在这个基础上，我们做了写字楼的行业标准。写字楼标准的评定一开始是确定北、上、广、深这样的城市作为我们的试点城市，但是现在我们发现很多二线城市都有高档写字楼的出现。随着经济发展，经济的外溢逐渐扩大，在这种情况下，写字楼应该怎么做，从开发企业来讲，我们应该提升产品的品质，品质高了市场才会存在，如果品质不高，光靠单纯的市场供应确定写字楼市场怎么样，这是不可能的。在经济发展的大环境下，写字楼的发展和供求关系的对比造成价格上升，将来在多中心发展的情况下，市场由于经济结构的调整，势必有一个调整平衡期。
◎王勐
写字楼发展应与产业规划结合
在未来整个北京写字楼的市场，城市核心区的写字楼肯定是没有问题的，卖得越快，租金越好；城市副中心的写字楼选择要看眼力，要看这个区域是不是真正有产业支持，这个区域的客户群体是否与定位一致。从这个角度看，依托于央视的东迁、整个传媒大学附属产业的形成和政府的对传媒创意产业的支持，定福庄传媒走廊的潜力很大。此外，龙湖觉得整个城市的商业属性，包括北京要做世界城市的核心发展方向会向东和向北朝着机场和未来产业的方向发展。因此，位于定福庄文化产业传媒走廊核心位置的长楹天街，依托整个传媒产业为基础，将产、商、居一体化，同时这个项目与地铁6号线无缝对接。6号线是北京继1号线以来目前唯一一条最长最快横贯北京东西的地铁线，长楹天街对接的常营站更是6号线最大的地铁站。长楹天街写字楼近期拿了两栋的预售证，现在就已经锁定了一半左右的客户，而且这些客户都是以自己使用为主。
◎宁可
中小企业自购增加
2011年6月，龙湖做过一次市场调研，当时的CBD像银泰、华贸附近的写字楼，租金是10到15元，而且当时还有很多是空置的，但今年上半年我们又做了一次调查，国贸的租金现在是30到50元，银泰20-15元左右，涨幅达30%，普通写字楼都在10元左右。我们从21世纪、链家了解到，现在租写字楼需要排队，时间两到三个月不等。同时，客户群体也在发生一些变化，留在北京国贸区域的都是大型企业，因为租金压力太大，一些中小型企业已经慢慢撤离了，向东走，其中不少企业选择了自购。从龙湖长楹天街的销售情况看，最近卖的写字楼80%都是自用的。客户反映现在租一个90平米的小办公室，一年七万元左右租金，现在自己购买，基本上15年以后本钱就可以回收，即使以后公司不做了，光靠租金也可以养活一家公司。此外，长楹天街写字楼产品业态的面积也在匹配这些中小型企业的需求。很多中小型企业，包括传媒产业类的公司，他们偏设计、创意的多一些，租一个大的办公室没有必要。我们项目的面积从90到650平米都有，而且可以自由组合，要大面积还可以买整层650平米，这就满足了不同企业的不同需求。
论坛嘉宾
蔡云
中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长
蔡宇翔
21世纪不动产商业地产总经理
魏东
戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事
公衍奎
华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理
王勐
北京龙湖营销部总监
宁可
北京龙湖·长楹天街项目高级营销经理（来源：京华时报）