写字楼需求明显放缓 零售物业平稳发展

　　中国房地产市场回顾与展望

　　写字楼需求明显放缓，零售物业平稳发展

　　2013年1月10日，北京 -近日，世邦魏理仕研究部发布中国地产观察报告，就2012年市场进行了回顾并展望2013年主要发展趋势。受国内经济增长放缓以及外围经济持续疲弱的影响，2012年全国优质写字楼的需求明显减弱，空置率在连续三年走低后掉头回升，但租金仍录得小幅上涨。优质零售物业市场方面，虽然市场新增量较多，但由于商家普遍对未来市场仍保持信心，租金仍稳步上涨，同时空置率也基本保持平稳。住宅市场整体有所回暖，豪宅市场在下半年价格止跌回升，销售量与2011年同期相比有明显上升。仓储物流市场租金稳步上扬。

　　我们预期2013年国内经济将延续2012年第四季度缓慢复苏的趋势，在经历了2012年的欧债危机以及避过年末的美国财政悬崖之后，环球经济也将渐趋稳定。随着国内外经济的进一步复苏，商业物业的需求预计将有所回升。写字楼方面，预计全国，特别是一部分二线城市将有大量的写字楼新增供应入市，写字楼的空置率将进一步走高，部分城市的租金也会承受一定的压力。零售物业2013年的新增供应预期将进一步走高，受益于相对强劲的国内消费市场，预期租金仍将稳步增长，空置率则略有上升。住宅市场依然受到限购令等政策影响，将不会有爆发性虚高的需求量，市场仍将以改善型需求为主导，我们预期未来一年住宅市场将保持平稳发展。
　　优质写字楼市场

　　受国内经济增长放缓以及欧债危机等外围不稳定因素的影响，不少跨国企业纷纷搁置在中国的扩张计划，国内不少企业也放慢业务拓展的脚步。2012年全国写字楼需求持续放缓，净吸纳量按年下降超过40%。从区域来看，华东及华北下滑幅度均超过50%；受益于国家西部大开发政策以及市场持续发展的影响，华西市场则表现抢眼，全年净吸纳量录得8%的按年增长。供应方面，受经济前景不明朗的影响，不少原定于2012年竣工的写字楼都纷纷调整工程进度并出现不同程度的延迟，致使全年新增供应按年下降30%。在需求明显放缓的影响下，空置率在连续三年走低后，在2012年上升1.1个百分点至12.8%。租金增速显著放缓，但仍录得3.6%的同比增长。当中北京市场由于供应紧张，租金连续三年录得双位数增长。二线城市当中，武汉也连续两年录得双位数增长。展望2013年，预计未来一年将会有大量的新增供应，其中大部分将来自于城市的新兴区域。我们预测未来几个季度办公楼空置率将持续上扬，租金也将承受一定的压力，特别是位于城市新区的办公楼。

　　优质商铺市场

　　尽管2012年中国零售增长有所回落，但仍维持在双位数的水平，零售商对市场前景也相对乐观。外资零售商仍在继续扩张，但态度变得相对谨慎和更有选择性。市场对于一线城市的顶端物业的需求仍然旺盛。高档品牌进一步在二线城市，尤其是中西部地区的二线城市开拓市场。受此影响，2012年零售物业的净吸纳量同比增长2%。供应方面，全国新增供应按年增长22%，当中有超过2/3来自二线城市。从位置上来看，有接近2/3的新增供应来自于城市的新兴区域。零售租金同比上升3.4%。当中一线城市表现相对突出，录得按年增长5.4%。二线城市当中，武汉和杭州表现抢眼，均录得6%以上的同比增长，而沈阳由于在过去几年持续的大量供应，租金逆市轻微下滑。随着国内经济的逐步复苏，预期需求在2013年将按年有所上升。供应方面，2013年全国新增供应依然充沛，我们预计零售租金将稳步增长，同时空置率也将略有上升。

　　住宅市场

　　2012年，高档住宅市场受到限购令等政策影响，上半年成交较为低迷，但下半年随着市场的持续回暖，成交量有明显的回升。国有银行在年初推出的首次置业按揭优惠政策虽然对高端住宅市场并没有直接的影响，但随着房地产市场气氛的逐步好转，原来处于观望状态的潜在高档住宅购房者也纷纷出手。另外一方面，高档住宅开发商在上半年也对价格做了相应的下调。预计未来高档住宅市场在2013年将保持稳定，市场很难再次大起大落。

　　仓储物流市场

　　2012年仓储物流市场保持活跃，电子商务行业与传统零售业为主要的需求来源。由于过去几年供应有限且大多数项目空置率偏低，全国仓储物流市场依然是业主主导的市场。截至四季度末，全国15个主要城市除杭州之外，仓储物流平均租金均录得不同程度的增长。随着越来越多的企业将生产基地移至内地，年内中西部仓储物流市场表现活跃。鉴于仓储物流市场供应持续紧张，越来越多的企业均采取买地自建的方式。由于各地政府严控仓储物流用地的供应，预期在可见的将来仓储物流市场将维持供不应求的状态，租金也将稳步上升。