郑州商业地产面临着前所未有的激烈竞争

   2011年的住宅限购，让商业市场着实火了一把，大量开发商也开始“两条腿走路”，转而开发商业地产，商业地产市场就此迎来“战国时代”。

　　房企扎堆商业地产，不仅带来了商业的繁荣，更带来了强力的竞争。值得注意的是，成交量并没有随着供应量的攀升而大幅增加，可以预见的是，在未来的几年时间里，郑州商业地产市场面临着前所未有的激烈竞争。

　　蜂拥而上的商业地产

　　如果想看郑州市商业地产的繁荣，郑州东站周边的高铁商圈应该是最好的去处，因为那里是写字楼的“主战场”。

　　据不完全统计，郑州高铁商圈3公里半径内，已经布局了百万平方米的商业地产项目，包括升龙、绿地在内的诸多开发商在此布局了数十个项目。据介绍，目前在建的写字楼，主要集中于金水东路两侧及高铁站附近。其中高铁站区域集中了郑东新区在建写字楼的主要体量，粗略估算约150万平方米。

　　这还不是全部，高铁商圈只是最重要的区域。在郑州城区，随着多个城中村改造项目的落地，一个个城市综合体正在拔地而起，这其中，至少有40%属于商业地产。

　　“一方面，住宅市场调控导致部分房企转型进入商业地产项目的开发；另一方面，政府对出让的一些地块，强制性要求配套商业项目。再加上部分企业盲目跟风进入商业地产，且进入商业地产的壁垒太低，所以致使郑州市场上的商业地产项目供应量大增。”曼哈顿商业广场营销总监侯岳峰在分析目前郑州商业地产扎堆出现的原因时，如是表示。

　　库存创下新高

　　“由于商业地产项目‘一窝蜂’上马，因此目前郑州非住宅产品的供销比已严重失衡。”正弘置业副总经理王朴说道。
　　2012年9月底，郑州市商业地产库存量达到410.24万平方米，达到历史最高点，并首次超过商品住宅。房地产调控近3年来，住宅市场挤出的泡沫迅速向商业地产市场蔓延。

　　在过去3年当中，商业地产在住宅遭受严调、政府极力推动、社会流动性泛滥、资产价格推波助澜的一系列因素影响下，呈爆发式增长。从北上广等一线城市，再到郑州，以及成都、重庆、武汉等典型的标杆城市，甚至是人口十多万的小县城，其对未来城市的发展规划中都明确了自己的宏伟目标，其新引擎和实施触点就是商业集中体和商业综合体。

　　从数据上看，郑州楼市商品非住宅供应量正在迅速增加。2012年1月~11月，郑州市商品非住宅累计批准预售面积404.20万平方米，创下了历史新高。而随着郑东新区“龙湖”的开发和高铁商圈商业项目的陆续推出，后续商业地产投放量将持续增加。

　　同质化产品扎堆

　　郑州市商业地产问题真的很严重？业内人士有着独到看法。

　　长期关注超高层写字楼开发与管理的河南省嘉亿集团董事长郭秋喜就认为，郑州市商业地产面临的问题不是过剩，而是供应结构不合理。

　　河南省房地产业商会常务副会长赵进京对这种说法非常认同，他举了一个形象的例子：现在大家都需要广本、别克，可是充斥市场的却是奔驰、奥迪。“现在郑州业界有一个非常不好的误区，大家做写字楼都怕做低档次的。实际上，郑州高端写字楼需求非常少，中高端需求也不多。但中低端写字楼现在很难找。”

　　事实上，身处市场一线的房企已经开始作出调整。比如地处高铁商圈的中晟新天地国际广场，面对周边扎堆的“5A甲级写字楼”和“超豪华酒店”，选择了中端产品和酒店式公寓，避开市场正面竞争，而且中晟集团总经理左鹏飞坚信：“不标榜豪华，为他们做配套，一样能赢得市场。”

　　价格战一触即发

　　相比于中晟的迅速调整定位，大部分已经推向市场的商业项目则只能硬着头皮直面惨烈的市场竞争。这个时候，“价格”这个杀手锏再次出山。

　　最引人注目的是郑东绿地中心的低价入市，2012年11月中旬，该项目以1.39万/平方米的起价入市。作为郑东高铁商圈的标杆项目，郑东绿地中心的低价入市不仅反映出市场的激烈竞争，也让一直“暗降”的价格厮杀走上台前。

　　紧接着，楷林IFC借11周年庆之际，推出限时11%的优惠措施。而不少新开项目也选择了低价入市，位于商都路与康平路附近某项目写字楼则开出了9000元/平方米的超低内部认购价，吸引人气。

　　对此，易居中国·郑州公司总经理金琪昌表示，郑东新区的写字楼价格实际已经下降，而且目前价格下降已经接近15%。“多数楼盘是暗降。因为现在购买的散户还是少的，大部分是半层或者一层的客户。”

　　未来仍有成长空间

　　商业地产竞争激烈，是否意味着前景一片暗淡？

　　上海绿地集团中原房地产事业部营销总监白伊剑认为，如果站到郑州角度去考虑，高铁站附近写字楼数量确实有些多，但是如果考虑到高铁板块辐射全国的功能后，不难发现，这个地方有很大发展空间。“郑州是中原经济区龙头，发展潜力巨大，商业地产的需求肯定会大大增加。”

　　除了较好的市场大环境之外，作为投资品的商业地产市场，也并非一无是处，依然可以找到结构性的投资方向。

　　比如，目前日常消费“就近与便利”正逐渐成为一种消费习惯，一些配套设施好的小区有60%~70%的居民已实现就近消费。随着郑州市区内大规模的城中村改造项目的启动，未来将会出现很多大规模或者成片的社区，例如升龙城、中原新城、正商城、普罗旺世等，这些大型项目的相继交房入住，将会带来巨大的日常消费需求，社区商业的价值将逐步体现。

　　而且，随着住宅禁商政策的实施，社区底商将在新建社区绝迹，这意味着现有的社区商铺更容易转手，增值前景也十分看好。

　　来源：河南商报