青岛写字楼市场竞争格局加剧 租金进入缓慢增长阶段

　　一线城市写字楼供应回落

　　今年1月，北上广深四大一线城市写字楼供应继续回落，环比减少36%。其中，深圳写字楼供应环比大幅减少50%，仅约10万平方米，但依然是近年来的供应高位。受供应回落的影响，1月份写字楼销售方面，环比也出现下跌，上述四大城市写字楼总计成交61.19万平方米，环比下降7%。

　　随着住宅市场交投活跃，商业用地市场却表现平平,延续2012年淡市。据中原集团监测全国13个重点城市数据显示，2013年1月份商办用地供应面积环比下降约42%，较2012年月均水平下降约34%；成交方面，1月份商办用地成交面积环比下降约32%。

　　中原集团研究中心季峰表示，今年土地市场上，商办用地供应继续呈现大幅减少态势，上海、北京等为防止土地市场过热，甚至改变招标方式、终止商办地出让。预计前几年商业用地项目陆续进入市场，整体市场供应量仍处高位，2013年写字楼租金上涨空间有限。

　　除供应乏力，1月份土地市场上商业地块出让也表现一般。上述机构监测的13个重点城市数据显示，2013年1月份商办用地供应面积环比下降约42%，较2012年月均水平下降约34%；1月份商办用地成交面积虽然环比大幅下降约32%。
　　同时，记者注意到最新的中指院数1月28-2月3日期间数据显示，20主要城市推出土地604万平方米，其中商业用地仅占比12%，成交占比量12%，不足住宅地块的半数。

　　季峰指出，尽管商业市场成交相对活跃，但预计2013年整体写字楼市场租金上升空间有限。广州、杭州、重庆1月甲级写字楼租金环比持平；上海、深圳、成都环比均出现下跌；仅北京的甲级写字楼租金出现0.87%的小幅上升。随着新增供应进入市场，租赁市场表现平淡，上升势头基本被抑制，整体2013年租金空间上涨不大。

　　今年二线城市空置率走高

　　近日，戴德梁行发布的《中国写字楼市场2012年回顾与2013年展望》中显示，2012年全国写字楼总吸纳量达到204.9万平方米，略低于2011年水平，但延续了2010年全球金融危机以来的大趋势。今年，国内公司随着业务的发展和全国范围内基本经济因素的强势抬头，将继续推动优质写字楼需求的增长。

　　过去一年中，新写字楼需求逐渐向二线城市扩散的势头并不如预期的那样充足。市场关注的重点仍然是一线城市。从市场需求来看，租赁客户关注的重点还是在核心城市，如作为中国金融中心的上海，去年写字楼吸纳量达481,018平方米。同样，北京2012年的吸纳量为344,170平方米。对于这两座城市，大部分吸纳量来自国内公司。与跨国公司相比较，其对写字楼的需求较不易受到国际趋势的影响。

　　作为中国的主要金融中心，上海在2012年的新供应量为全国最高达657,490平方米，其次是其他一线城市（广州为374,800平方米，北京为283,857平方米）。不过值得注意的是，主要二线城市之一的成都，今年新供应写字楼达426,668平方米，位居全国第二。在部分二线城市中，由于政府采取一系列措施推动写字楼物业开发，有时候造成新供应过剩，因此推高了总体空置率。

　　相对大量的供应量继续影响着租金增长趋势。例如，在青岛和成都，由于大量新供应量加上较高空置率，租金增长速度放缓至6.1%和2.5%。2012年下半年出现在广州中央商务区的新供应和租金折扣使年增长率出现负增长趋势。杭州和南京等城市最优租金年增长也出现负增长，分别为4.2%和5.5%，显示企业预算在融资压力下保持较低水平。因此，戴德梁行相关研究人员认为，短期内仍可能出现部分租金调整。需求的不确定性加上大量新供应出现，将减缓租金进一步上涨。

　　来源：赢商网