商业地产的世界里正在发生怎样的改变？

从CARREFOUR到EATALY,商业地产的世界里正在发生怎样的改变？

做商业地产的，应该没有人不知道家乐福。我的商业地产启蒙课就是从一个家乐福项目的收购开始，那是通州的九棵树家乐福，时间是在2006年。那时的通州是继望京之后北京城的又一个大“睡城”，去那做商业是件很冒险的事。我们最终却还决定去收那个项目，除了买价还不错外，很大的原因是因为家乐福已经签约，那里会是他们开的第一家郊区店，他们做了大量的研究，认为时机已经成熟。事实证明这个决定非常正确，不仅家乐福赌赢了，这个项目也成为了阳光新业做的最成功的社区商业中心之一，从这个项目上还培养出最强悍的运营团队。

那段时间我跟家乐福的拓展团队在学习他们开店的逻辑，他们告诉我商圈的逻辑，告诉我如何识别有效的客流，还告诉我一个重要的秘密，那就是家乐福名字的寓意，CarreFour是什么意思呢？街角啊，四方汇集之点！后来我们又去和日本的伊藤洋华堂合作，我还去他们日本的总部学习，日本人一上来跟我们讲的选址逻辑也是交通，他们说一个店的上佳位置是四面临路，次者把角，最次是只有单面临街，倘若不幸窝在里面，那是打死也不能去的。这个理论后来在商业地产圈被归纳为“金角银边草肚皮”，没错，就是围棋那套理论，没有气眼不能活。

我的印象，很长一段时间，国内商业地产的存活依据都在于主力店的选择，万达率先提出了“定制开发”逻辑，捆绑了沃尔玛，沃尔玛觉得那里合适开店就去哪建，反过来也一样，拿到一个商业用地，首先要问主力店有没有合适的选择，否则就不能去。后来，万达摆脱了单一的捆绑，跟家乐福等其他大主力店也合作，后来自己出师了，为了配合规模扩张的需要，干脆就自己做主力店。不管怎样，大的选址逻辑还是一样，辐射商圈人口和交通环境仍是首要的考量指标。

不过事情好像在悄悄发生改变，也不知是真的因为电商的冲击，还是资产泡沫化导致租金上涨的压力太大，在商业地产圈开始讨论“去主力店化”，开始研究多次主力店的替代可能。是啊，对于购物中心的经营者来说，家乐福这样的大主力店意味着多方面的不合适：1、他们租金是最低的，租约还最长，20年租约几乎没有调整空间，2、他们要占用大量的面积（一般是2万平米左右），可气的是他们还往往拿一半出来做外租区，还要跟你的分租部分抢生意！3、他们往往需要单独的入口，他们吸引的人流目的性很强，大多其实与其他部分的客流并不重叠，他们带来的“人气”其实只是热闹而已。

于是这些年我们发现这些原来需要“跪舔”的洋品牌零售大主力店们的日子开始不好过了，大量的在关店，在收缩，有的已经退出中国，有的已被国内品牌收编，剩下来的要么开始接受小型化，要么就得往精品超市转型，还是大而全的几乎已经没有在市区存活的可能，随着原始低租金租约的到期，等待他们的命运就是被扫地出门。他们退出来的面积现在正在成为一个新的存量改造课题，如何让这些“盒子商业”焕发新生，成为有价值的持有物业。

就在这个时候，大概你也被刷屏过，我们发现有一家很不“正宗”的新型超市正在崛起，它的名字叫“Eataly”,一家在2014年全球只有28家店的小型连锁超市，创造年收入约15亿人民币的收入！为什么在大型超市遭受严峻挑战的今天，这样的超市会崛起？我们还是来看它的名字，欧洲人真的很简单，所有的秘密都写在品牌的名字里，Eataly不就是Eat（吃）Italy(意大利)吗？对啊，这是一家可以现买现吃的超市！买的吃的还不是那些大路货哦，是来自意大利各处最地道最新鲜的美食！我们都知道罗马之于欧洲历史的重要性，我们同样也知道意大利在欧洲经济中的弱势地位，就是这么一家超市巧妙的利用了文化上的优越，创造了一个意大利人在其它领域都很难实现的成功。在懒散的欧洲，他们创造了一个“奇迹”，当别家商店大多在晚上8点就打烊了，Eataly却硬是天天从早上10点营业到晚上10点半，因为人们在这个吃喝玩乐充满新鲜的地方真的是流连忘返！现在这家店已经开到了美国最繁华的都市，老大陆给新大陆带来了清新之风！在美国他们同样大受欢迎！至于下一站会不会是中国，Who Knows!

你可从这样的商业变迁中感受到什么？是人们在喜新厌旧吗？是因为有什么高明的管理理论没被发现吗？是有什么互联网逻辑在“颠覆”着传统吗？都不是！它甚至是一种回归，是从简单的规模化大生产的逻辑向个性化、感知化、社交化的回归，在你面前所展现的场景难道不就正是罗马人的集市，随买随做随吃不就是我们儿时的记忆，碰巧你还认识那个摊主，他知道你家的习惯，他会告诉你今天又进了什么好东西，隔壁老王又琢磨出啥新鲜的吃法。这个时候你还会记挂该去做个什么“比价”，或者什么“剁手”大促销吗？你认为你消费的仅仅是那些商品吗？人们依依不舍的，难道不是那一天美好的时光吗？

这就是实体商业的自我救赎，这也就是未来一个做商业的物理空间应该体现的价值所在。让我们忘记那些冰冷的数据，不要只会去算那些看的见的别人都会做的东西，不要只把希望寄托于别人能为你带来的人流，“你是谁”正在比“你在哪”更重要，“我喜欢你”正在比“我路过你”更有驱动力！要知道，出行越来越不易的今天，选择一个聚会的地方正在变成一个很重要的问题，既然要浪费一段生命的时光，就浪费在那些能带来我们美好回忆的地方吧!我很期待会有“吃在中国”或者别的什么创新业态在中国的出现，这不正是我们“老大帝国”的文艺复兴吗？我相信，会有的！