产业地产潜规则假戏真唱 中国孵化器盛名难副

[提要]“孵化器将成为我们工业新城的新亮点，未来会吸引一大批科技型中小企业落户，并争取建设成国内一流的孵化器和加速器。”一家来自南昌的开发商总经理兴致勃勃地向记者描述着占地1300亩的工业新城的发展前景。

　“中国创造”呼唤行业整肃

　　“孵化器将成为我们工业新城的新亮点，未来会吸引一大批科技型中小企业落户，并争取建设成国内一流的孵化器和加速器。”一家来自南昌的开发商总经理兴致勃勃地向记者描述着占地1300亩的工业新城的发展前景。

　　3年前，这家开发商抓住当地服装行业向郊区转移的机会，成功开发了针对中小服装制造商的产业园。随后，趁热打铁又在周边取得了多幅工业用地，顺利转型为产业地产商，并将业务范围拓展到武汉、襄阳、长沙等中部工业重镇。

　　由于这座位于南昌的工业新城就在高新区的规划范围内，孵化器建设是拿地的基本条件之一，因此这家从未做过孵化器的开发商只能硬着头皮闯入这个陌生的领域。至于孵化器与普通的工业厂房有何区别，孵化企业又能得到怎样的服务，这位总经理或许并没有一个清晰的思路。

　　类似情况在国内屡见不鲜。已经成为孵化器大国的中国，有多少孵化器能够达到国际标准却很难确定；而借着科技创新东风，以孵化器名义行地产销售之实，使很多大型孵化器成为“鬼城”的现状则更令业内人士感到忧虑。“孵化器在很多开发商眼中只是一个幌子。明知道是假戏，但在政策补贴和土地优惠的诱惑下，也要在表面上唱好这台戏。”一位产业地产人士对记者表示。

　　“既要鼓励多元投资孵化器，又要加强孵化器建设者的产业技能和产业思维，同时政府也应该加大对于孵化器的扶持力度，整肃行业环境，这才是杜绝"假戏真唱"的重点。”天津火炬鑫茂创业服务有限公司总经理王耕深说。

　　盛名难副

　　王耕深指出，孵化器主要是为初期创新创业的企业服务，提供孵化空间和一些创业服务，促进科技成果的转化，帮助企业降低创业成本和创业风险，提高创业成功率，并培养出优秀的企业家。

　　数据显示，截至2011年年底，我国国内孵化器总数已经超过1000家，全国范围内被评定为国家级孵化器的就有近400家，中国俨然已经成为孵化器大国。

　　然而盛名之下，其实难副。“一些孵化器规模非常大，孵化面积动辄几十万、上百万平方米，但孵化服务却往往跟不上扩张速度。”科技部火炬中心孵化器管理处处长张峰海表示，“孵化器质量和数量的不匹配，孵化器规模和服务水平不匹配，是现阶段我国孵化器发展面临的一个突出挑战。”

　　这还仅仅是真正的孵化器所面临的问题，张峰海没有提到的是，还有大量打着孵化器的旗号进行传统的卖房的现象，这些名为“孵化器”的高科技园区几乎没有什么实质性的配套服务，只是纯粹的房东而已。

　　“甚至有不少地方政府主导的大型园区都形如鬼城，面积虽大却空空荡荡。”天安数码城总裁戴宏亮说。

　　地方政府主导的孵化园区大多数只是在扮演着“物业服务”的浅层次角色，这实际上造成了极大的资源浪费。而一些看准孵化器“商机”的开发商则利用空白套利——将外观华丽的独栋别墅冠以孵化中心之名，却与真正的创业团队扯不上关系。

　　“很多地产商，找到一片房子或者一座办公楼,直接把牌子改一改就成了"某某中小企业孵化中心"或是"某某数码港"。等你进去谈的时候，聊的却不是如何被孵化，而是能否全款买房的问题。”一位企业主抱怨道。

　　“孵化器表面过热，真实情况却是优质孵化器严重短缺。很多开发产商只不过以孵化器的名义拿了很多政府的政策，包括土地优惠政策和财政补贴而已。”参与过武汉首个孵化器设计运营的动力联行董事长梁春表示，“不懂的人去做就会出现很多挂羊头卖狗肉的问题，他们只是做房地产，而真正的孵化器并不是地产产品。”

　　业内人士指出，如果单纯是用孵化器的表象向国家和地方政府“作秀”的话，不但浪费了当地的土地和政策资源，破坏了孵化器的整体形象，最终也将毁掉自己的招牌。

　　当然，也有真正希望做好孵化器的企业，然而标准、经验的缺失和急功近利的心态让孵化器积累了大量的问题。

　　“有的孵化器被当成学校课堂来建，甚至被当成旅馆来建，不符合中小企业的要求；而孵化器建好以后，招商引资很困难，这是因为建孵化器的时候产业定位没有想好，也没有做好市场调研，不了解入驻企业的客户群体。另外，很多孵化器也缺乏专业的招商团队。”王耕深表示。

　　孵化困境

　　国内各个省市在不断上马动辄数百亩甚至数千亩的孵化器或孵化基地，然而真正形成国家级孵化器品牌的并不多，更遑论符合国际标准。

　　“由于目前国家鼓励孵化器的发展，因此在许多优惠政策鼓励之下，开发商蜂拥而上，看到政府支持点和市场热点在这里，就争相投资孵化器。”梁春表示。

　　“优惠政策只是部分诱因，目前国家对商住房的调控，更促使开发商为了获得更多的土地资源，用孵化器的名义获取工业用地。而这些拿地的开发商并不一定懂得工业地产开发，只是用这种手法变相囤积土地。这种情况下，孵化器的数量虽然稳定增加，但是泥沙俱下、鱼目混珠的情况很严重。”王耕深对记者指出。

　　无论是主观动机不纯还是客观困难掣肘，大量名不副实的孵化器催生了复杂的矛盾。世邦魏理仕北京工业与物流服务部董事胡晓睿指出，一些孵化器运营者过于急功近利，在对当地政府的税收承诺的压力下，一旦创业者超过时限还没有成功实现盈利，就会被驱逐。

　　“而孵化器建设也有很大风险，如果没有实现对于政府的相关承诺，不但面临收取滞纳金和收回土地的风险，还有可能面临更多的惩罚性措施，例如不能再在本地拿地等。”王耕深表示。

　　而对于入驻孵化器的中小企业而言，如果缺乏足够的配套服务和扶持措施，这些脆弱的企业的生存和成长将会非常困难，不仅受制于高昂的生产研发成本，还苦于国内外经济问题影响下的销售困境，这就导致企业缺少资金，难以把好的项目产业化和商品化，而即便有好的创新理念也没有足够的研发经费投入开发。

　　实际上，部分孵化器建设者也抱怨，“假戏真唱”的不仅是企业，地方政府也负有不可推卸的责任。尽管口号喊得积极，但很多政策却落不到实处，尤其是一旦涉及本就拮据的地方财政，地方政府更是“干打雷不下雨”。

　　“要建科技园，必须社区化，要宜工、宜商、宜居，但是政府部门却因循守旧地要求开发商建设较传统的工业园，否则就认为开发商不是在做工业地产，从而形成强大的阻力；而一些地方虽然高喊大力支持科技园，可在土地财政思维的作祟下，工业用地的价格却居高不下，直接影响后期的成本。”上述人士表示。

　　疏胜于堵

　　在多数接受采访的产业地产人士看来，杜绝孵化器“假戏真唱”的要点不在于堵，而在于疏，除了更明确的政策界定之外，更需要多方面的扶持，让孵化器带来多方共赢。

　　在国内，绝大多数国家级孵化器属于公益扶持性园区，只租不售，甚至只收取极为低廉的租金乃至零租金。例如张江高科(600895,股吧)技园区，过去曾经承担了很多政府强行摊派的企业扶持任务，导致大量厂房办公楼宇低效利用，影响了公司的盈利状况。

　　而作为民营科技园典范之一的天津鑫茂科技(000836,股吧)园区，则因为地产政策的一刀切和银根紧缩导致销售困难重重，无论是企业客户还是园区运营者都步履维艰。国资或民营的孵化器都存在着不同程度的困难，导致很多想要实实在在进入孵化器领域的开发商和投资者都望而生畏，这也是大量孵化器“假戏真唱”的“幕后推手”。

　　“实际上，孵化器远远不只是一个简单的投资工具，它是具有巨大的产业升值空间的产品，因此必须给予足够的重视。”在梁春看来，真正好的孵化器，软件水平要高于硬件水平，园区必须为企业提供发展所需的资金，其次是提供产品市场空间的拓展服务。政府应当通过对孵化器的支持来获得区域经济的发展和税收的提升，以政府采购和孵化器运营的方式进行再深化。

　　汇龙森科技园总裁朱强提出，以色列的孵化器机制非常值得学习。在这种机制下，项目前两年的费用80%都是政府支出，只需要以色列首席科学家办公室同意，两年之内基本不用考虑公司运营成本。同时，孵化器、管理团队、风投和创业者的股权分配机制非常清楚。等项目真正赚钱以后，政府按每年收入的3%提取回报。

　　而孵化器在内涵上也需要提升，相比于以往政策主导的“大而全”的孵化器，如今在民间兴起的创业孵化器，则希望触及到创业者更深层次的需求。它们不仅提供将原始的点子转化为具体产品、服务的第一笔资金，也试图凭借发起团队或大公司在业界丰富的经验、广阔的视野、人脉资源、品牌影响力等，发挥整合能力，提供一般的天使投资人所不具备的产品方向、团队管理、公司架构、产业合作等各种辅导，并为创业者寻找后续融资提供对接，甚至有些孵化机构还提供人员招聘、法务、后勤等各种增值服务。

　　上述人士指出，尤其是在投融资方面，国际主流的孵化器有非常好的先天条件。例如美国硅谷投资界资金流动性非常强，遍布孵化机构、天使投资、早期VC等各个环节。孵化项目在退出通道方面，也有很多选择——既有很多大公司收购小公司，也可以选择上市。

　　“这导致在美国硅谷做创业孵化器的成功率比较高，然而这些渠道在中国是非常匮乏的，需要更好的建设思维和政策引导。”该人士表示。

（来源：中国房地产报 ）