7月北京写字楼整体平稳 到期续租情况显著

　房讯网讯 根据北京市统计局数据显示，1-7月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨， 涨幅为35.9%，达到了218.2亿元。但写字楼供应量依然处于小幅攀升阶段，截至上月底，写字楼开工和施工量同比涨不足15%，而竣工面积更出现在同比下滑37%的情况，可见北京写字楼市场供应紧缺的状况继续延续。而写字楼核心商圈入住率波动，但整体水平仍较高，到期续租情况显着；租金方面，在上半年快速上涨后出现逐步维稳。

　　本期摘要：

　　1、7月北京市写字楼租赁市场租金绝大部分平稳，部分写字楼的租金价格影响整个商圈租金波动；

　　2、7月份北京各写字楼入住率出现不同的涨跌波动，国贸商圈甲级写字楼和建国门商圈准甲级写字楼租赁需求领涨明显。

　　一、写字楼租金走势分析

　　本月北京写字楼租金价格绝大部分平稳

　　据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年7月北京甲级写字楼租金为444.70元/平方米?月，环比下降1.03%；准甲级写字楼租金为250.09元/平方米?月，环比上浮0.05%，与上月比基本持平。总体来看，7月份北京写字楼租赁市场依然并不活跃，除部分甲级写字楼租金价格下滑外，绝大多数写字楼租金价格平稳。

　　写字楼租金走势（2010.01-2012.07）

　　本月新增甲级写字楼面积推动商圈租金上涨

　　从各个商圈租金走势来看，7月北京甲级写字楼租金较上月下跌幅度收缩，其中跌幅最大的依然是国贸商圈，甲级写字楼租金环比降4.38%，租金为581.41元/平方米?月，跌幅比上月减小1.16个百分点。主要是由于，一方面部分写字楼待租面积空出，租赁需求入市减缓租金下跌。另一方面周边非甲级写字楼和辐射区域写字楼等的可替代性依然很强，势必会平衡国贸商圈租金价格涨跌波动。

　　本月甲级写字楼租金价格上涨的有建国门、东二环商圈，其中建国门商圈甲级写字楼租金价格环比上涨4.73%，租金为552.96元/平方米?月；东二环商圈甲级写字楼租金环比涨4.08%，租金达到 355.44元/平方米?月。这两个商圈写字楼面积紧缺，建国门商圈主要由于补涨租金回报率，租金连续5个月上涨。而东二环商圈本月租金价格上涨主要由于开发商供应部分写字楼面积，报价相对较高，推高了商圈租金价格。其中推出面积较多的如昆泰国际，新增3000平米的租赁面积，单套面积主要为270-300平米。

　　各商圈甲级写字楼租金走势（2012.06-2012.07）

　　7月各商圈到期续租情况显着

　　7月北京准甲级写字楼租金价格涨幅较6月缩小，仅建国门商圈租金价格环比上涨4.69%，租金价格为345元/平方米?月。对于建国门商圈甲级写字楼项目不多，而准甲级写字楼面积更少，所以准甲级写字楼租金价格在补涨的同时，供不应求是租金上涨的根本原因。

　　本月各商圈中仅中关村准甲级写字楼租金价格环比出现下降，降幅为1.24%，租金价格为243.79元/平方米?月。本月该商圈写字楼租赁市场价格出现下滑，主要是由于，一方面租赁需求总量相对较低，另一方面由于今年北京市写字楼租金价格整体上涨较快，所以绝大多数客户选择到期续租。

　　各商圈准甲级写字楼租金走势（2012.06-2012.07）

　　二、写字楼入住率情况分析

　　本月各商圈写字楼租赁入住率水平平稳

　　根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2012年7北京甲级写字楼入住率为96.69%，比上月涨0.28个百分点；次甲级写字楼的入住率为98.4%，比上月上涨0.61个百分点，本月北京写字楼租赁入住率平稳，仅部分写字楼物业入住率大幅上涨影响商圈整体水平。

　　写字楼入住率走势（2010.01-2012.07）

　　国贸商圈甲级写字楼入住率领涨

　　7月北京个核心商圈写字楼入住率出现波动，甲级写字楼中，入住率出现上涨分别有国贸、燕莎、金融街、亚奥商圈，其他的入住率出现下降。波动范围除了国贸商圈上涨1.29%外，其他的均在-1%-1%之内。本月国贸商圈甲级写字楼入住率整体平稳，仅国贸三期等部分写字楼入住率显着上涨，根据监测反映，入住的部分企业有扩租情况。

　　各商圈甲级写字楼入住率走势（2012.06-2012.07）

　　7月建国门商圈准甲级写字楼入住率上涨显着

　　7月份北京各商圈准甲级写字楼入住率与上月比，整体平稳，到期续租的情况较多。仅建国门商圈准甲级写字楼入住率上涨明显，达到了97.55%，根据北京中原市场研究部的监测，光华长安大厦等入住情况上涨显着，目前租金水平在350元/平方米?月左右。

　　各商圈准甲级写字楼入住率走势（2012.06-2012.07）

　　三、本月典型成交案例

　　本月典型成交案例

　　四、未来市场走势预测

　　根据国家统计局数据显示，7月份国民固定资产投资和居民消费价格指数同比涨幅继续缩小，虽然现金流动性和对民间资本的利用等提振经济的措施和途径增多，但目前绝大多数企业保持谨慎的经营策略，这对于写字楼租赁市场来说，租赁需求逐步趋稳。另外，写字楼上半年租金价格涨幅较大，对于租赁需求入市产生阻力，预计下月写字楼租赁需求量较本月继续保持稳定，租金价格将现维稳。

（来源：房讯网）