新增供应400万方 中山人均商业面积破警戒线

　10天前，摩根百货一楼，一家鞋店的店员在清理商品，准备撤离。南都记者叶志文摄

　　未来二至三年内将有超400万平方米的商业面积出现，届时312万中山常住人口人均商业面积将达6平方米以上，大大超过国际发达国家的标准警戒线……

　　近段时间，太阳城摩根百货倒闭一事件，再度引发了市民对于“中山商业即将饱和”这一话题的关注。而在业内人士看来，过度饱和已经是未来发展的必然趋势。超建的事实既然存在，部分商业项目遭遇失败也成必然。

　　营业未两年，百货悄倒闭

　　8月13日，呆坐在仍未“清仓”的众多家具面前，小张不禁长叹了口气，不知如何是好。半年前，在“无需交铺租”的诱惑之下，这个毕业于星海音乐学院的“80后”怀揣着数万元来到太阳城创业。

　　一开始，他承包下太阳城四五楼的和合美家居。老板给他开出的优惠条件是，每月将10%的营业额用作铺租。赚多交多，赚少交少。“如果没有这么优惠的条件，谁会想来这个没多少人流的地方开店。”小张立马心动了，而头两个月的营业额确实也不错，每个月都能达到近十万元。

　　然而令他意想不到的是，生意才刚刚走上轨道，和合美家居的老板因入不敷出居然玩起了“失踪”，一下子卷走了他上个月近九万元的货款。
　　当时小张还不知道，与他有相同遭遇的，并非只有和合美家居四五楼的租户。就在他们楼下一至三层，向太阳城承租的摩根百货同样因为资不抵债悄然倒闭。据估算，摩根百货拖欠商户货款340万元，拖欠物管费84万元。

　　在太阳城出示的一份《公告》中，称摩根百货因长期拖欠租金、管理费、水电费，以及长期拖欠供货商的货款，导致摩根新元素百货无法继续经营。

　　两个不同的承包方，因为相同的原因都在相近的时间段“悄然消失”。霎时，太阳城一至五楼绝大部分商家被迫撤场。此时，距离太阳城开业两周年还剩不到两个月时间。在摩根百货一楼的入口处，甚至还放着刚刚入场的新商家推出的折扣宣传板。

　　相隔两条街，氛围两重天

　　经营不善、位置太偏、交通不便利……不管出于什么原因，太阳城如今所遭遇的尴尬困境，事实上并非简单的个案。

　　就在本月初，恒基百货旗下的旺家家超市突然搬迁，并对现有的场地重新进行布局，以引入更多品牌进驻。与太阳城一样开业不到两年，但这个与大信新都汇仅隔了“两条街”的商业体，却始终未能因为地理位置的优越而吸引到众多客流。

　　恒基百货内一专柜负责人告诉记者，虽然运营了快两年，如今前来恒基百货的客流仍然较少。每个月恒基百货内的各大专柜也只能靠推出低至三四折的优惠来揽客。由于经营业绩一般，两年来恒基百货内品牌的更新速度相当之快，尤其是一楼的化妆品专柜与皮具专柜。

　　“明明跟大信相隔那么近，为什么商业氛围相差那么多？这个问题我们也一直想不通，但事实就是如此。”该负责人苦笑道。

　　与该负责人有着相同困惑的，还有刚进驻利和广场的许多商家。利和广场购物中心在今年5月份刚开业时，推出的多个重磅优惠着实吸引了不少客流。而在此之后，该购物中心的人流一直不多，甚至还不及隔壁的益华百货。

　　体量骤增加，竞争白热化

　　旧的商圈在寻找蜕变，新的商圈在谋求生存。然而中山还在不断增加各种全新商圈，显然并不会给这些已有商圈机会。两年之内，更多全新的商圈即将在中山诞生。且它们的体量甚是惊人，定位一个比一个“华丽”。

　　力创集团董事、常务副总经理林颖美告诉记者，其实早在2011年就曾有业内机构预测，未来二至三年内中山将有超过38个共400万平方米以上商业面积出现。这其中除去公寓、写字楼等广义商业面积外，单纯用作零售业的面积也超过250万平方米以上。

　　若加上写字楼、酒店、公寓、专业市场等泛商业形态及传统的社区商店、零散商业，312万中山常住人口人均商业面积将达到6平方米以上，大大超过国际发达国家1.2平方米/人的标准警戒线。
 

　“中山商业地产的泡沫已在生成。对已进入或将要进入中山商业地产的开发商来说，未来如何再从其中分出‘甜美蛋糕’，这确实需要好好思索。商业地产的差异性，可以用‘橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳’这句话来比喻。就算隔着一条街，可能商业氛围都千差万别。”林颖美说道。

　　广州高力国际总经理林明瀚表示，目前中山现有商业项目仍以一般的餐饮、零售为主，百货形态在市场上占重要地位，规划和在建的大型商业项目大部分以购物中心为发展方向，“但随着未来商业面积供应量大，各大商圈都将面临较大的竞争压力。不是每一个城市的所有城市综合体都能够成功，有超建就会出现部分失败的项目。”

　　饱和之下，如何谋变求生存？

　　红星美凯龙、东区远洋城大型综合体、西区天悦城、兴中广场、金鹰广场、剑桥郡……

　　面对商业地产这一“甜美的蛋糕”，未来两年内分食者的大量出现显然成为现实。

　　那对于这些分食者而言，究竟该如何谋变才能在已经出现泡沫的市场中分得一杯羹，不致于陷入“资不抵债”的尴尬境地？
　　支招一社区型商业也能活得“滋润”

　　负责兴中广场开发运营的中垣物业拓展有限公司副总经理冯嘉元表示，在商业领域，一山还是可以容几虎的，只要这几虎各自有觅食的圈子和方向，就不会互相影响。像一些大型住宅区附近的商业项目，他们定位为社区型商业体会更好，服务周边5公里范围内的社区人口，走差异化路线。

　　据了解，临街商铺、邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利，避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间。

　　邻里型购物中心街区式的商业布局、天井式的共享空间、循环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。运营中的商家也容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，具有较强的生命力。

　　支招二差异化竞争彰显商业活力

　　明盛置业有限公司副总经理韦向阳认为，当前中山的商圈竞争还未到白热化的程度。但若干年后，白热化的竞争将非常明显。为此，尚未建好的商圈都应根据各自优势，走差异化的路线，从而达到错位竞争的目的。

　　以明盛置业正在力推的15万平方米超大型购物中心天悦城为例，除了地理位置优越外，在招商方面，明盛采取了先招商后设计的原则。在与大润发签约之后，开发商可根据大润发的具体需求，在平面开间、上下交通位置、物流位置、顾客通达方便性、免费巴士停放位置等这些具体功能区域上，做出特殊的设计。

　　在差异化竞争方面，林明瀚认为，各大商圈所引入的品牌也应该有一个明显的差异化。目前中山各大商圈整体的引入品牌档次不高，主要以国内一线、二线品牌以及部分国际品牌为主，更多的国际快速时尚品牌仍未进入中山市场，而这一市场未来有很大的提升空间。

　　支招三躲开扎堆竞争活得更轻松

　　虽然未来二至三年内，中山将有超过38个共400万平方米以上商业面积出现。然而在业内人士看来，这些商业综合体的扎堆效应明显，倘若全部建成必将给所处区域带来极为激烈的竞争。

　　在主城区，兴建中的许多商圈彼此之间的车程不超过10分钟。如新建不久的富业广场位于西区富华道，即将开业的天悦城位于富华道和翠景道交会处，雅居乐富华西购物中心位于西区翠景南路一侧，棕榈彩虹花园购物中心位于西区彩虹片区。

　　针对这一现象，林颖美表示，躲开扎堆竞争显然能活得更轻松，但倘若商圈实在已经在建，则应该根据周边的竞争格局，对自己的优劣势进行“查漏补缺”，为未来的生存抢先布局，一定不能“拿来主义”。

　　在林颖美看来，一个商业项目必需认真做好定位、规划，很多开发商为了省却规划的费用及时间，以拿来主义或草率定位，草率招商，“东施效颦”对一个项目而言，是非常危险的。

（来源：南方日报）