沪甲级写字楼租金上涨 催热销售型产品行情

　卧龙凤雏两者得一，可安天下。而在近期沪上写字楼销售市场上，地段与生态两者得一的写字楼，同样吸引着“租改买”自用企业频频出手。位于苏河湾核心区域的长泰企业天地广场，凭借着内环内地段价值、5A甲级写字楼的过硬品质和价优物美的高性价比，创造出近期高端写字楼销售的神话，仅仅在开盘后20天内就狂销3个亿，浦东陆家嘴(社区网 论坛 商铺)滨江的东方金融广场、虹口(社区网 论坛 商铺)北外滩的中信广场，同样以地段优势占据了成交榜的前列。与此同时，一些“租改买”企业将目光转向基础设施完善的非中央商务区寻找办公空间，在节省办公费用的同时，生态办公氛围也是吸引他们的关键，例如浦江镇(社区网 论坛 商铺)的浦江智谷、旭辉浦江国际，以及浦东壹领御·张江(社区网 论坛 商铺)等项目，近期看房和成交的企业买家都非常活跃。

　　CBD拓展区高品质新盘发力

　　来自莱坊房地产的研究表明，第二季度上海甲级写字楼租金环比增长2.2%到每天每平方米人民币9.2元，其中核心商圈写字楼租金增长迅猛，环比增加5.4%。因此，不少企业开始考虑稳定的办公居所，这使得销售型写字楼今年以来一直保持活跃态势。

　　其中，目前较为稀缺的内环内写字楼在售新盘，其地理位置的优越性、较高的租金回报及物业本身的升值潜力，不仅吸引了企业用户的关注，投资机构、投资者也开始纷纷入市。例如苏河湾区域内的首席高端写字楼代表，项目地处黄金地段，坐拥4大隧道、2条高架、5条轨道，5A甲级写字楼的品质打造出高标准硬件产品，巴马丹拿建筑公司的ARTDECO建筑风格体现出优雅尊贵气度，灵活的单层面积及分割更是满足了客户要求。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍在近期搜房网举办的商业地产论坛中，也将CBD拓展区写字楼发力看作近期市场的一个热点：“CBD拓展区有着非常好的规划，虽然需要一个过程，但其升值空间足以吸引企业和投资者进入，只要自身没有紧迫的资金兑换需求，购买这些区域优质写字楼仍是明智选择，本质是对上海开放型国际大都市前景的看好。”事实上，长泰企业天地广场的热销正是依托了苏河湾板块的复兴之势，据悉苏河湾未来将通过实施地标引擎、低碳环保及历史人文三大战略，成为一个核心CBD的拓展区、金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢，同时产品本身又由世界级团队打造，并邀请一流物管提供高端服务，这是项目可以吸引金融机构、国际集团等大企业从CBD分流的关键。

　　由绿城集团打造的绿城·黄浦(社区网 论坛 商铺)8号，则是另一个近期备受关注的CBD拓展区高品质写字楼，其位于重新规划崛起的南外滩，为建筑面积2.36万平方米的15层5A甲级写字楼的所在地，饱览一线江景，与陆家嘴隔江辉映，约1860平方米的标准层面积。值得一提的是，在内部营造上，黄浦8号不仅地面为架空地板、顶面采用金属吊顶、新风系统、光纤等配套，还配备了日本三菱电梯、美国特灵空调，并以精装修交付，13-15层还设有超大精装江景露台，迎合了金融服务机构、咨询机构对品质办公的需求。

　　生态独栋办公彰显环境魅力

　　除了CBD拓展区高品质写字楼，远离市中心但交通便捷、生态环境出众的商务空间“潜力股”，也成为企业“租改买”的选择之一。

　　“现在对非传统商务区写字楼来说，是吸引企业‘租改买’的好机会。”上海欣凯元投资有限公司副总经理卢显奎指出，“从需求的角度来讲，一般企业租赁市中心写字楼的租金，3-5年就可以在郊区买一栋独栋的办公物业，同时，我们研究了城市高端写字楼的容量，发达国家一线城市容量2000万平方米左右，这预示着上海写字楼有从市中心逐渐往郊区拓展的空间。事实上，我们近期推出的壹领御·张江独栋商务楼，客户看房和成交的意愿就明显上升。”据悉，壹领御·张江地处上海市浦东新区东部的上海东门国际商务区，距浦东国际机场仅7公里、距建设中的迪斯尼仅1.5公里、紧邻规划中的高铁上海东站，周边拥有三维立体的交通捷运网络，首期开发约7万平方，由31栋3-4层独栋商务楼组成，每栋面积1350-3000平方米。值得一提的是，项目以岛式布局作为规划核心，建筑结构、园林规划都以此为基点而展开，营造了花园式的组团景象。

　　以绿色生态楼宇为核心的生态商务园，其最大的特色就是营造了与市中心甲级写字楼截然不同的办公氛围，在优房网举办的上海现代生态办公园区探访活动中，笔者发现，浦江智谷偌大的一个办公园区楼，居然不用空调，在32摄氏度高温下仍然凉爽如春，这是因为采用楼板埋管系统、外遮阳板系统、全新风置换系统、外墙外保温系统、地源热泵系统技术，对于采用中央空调运行时间受限的写字楼租户来说，是截然不同的办公体验，此外，项目还营造能维持人工湖良性生态循环的生物环境，在两侧的生态庭院中，开辟约5000平方米水塘类型的湿地水体，在创造江南水域乡野景观时，模仿自然的水循环过程，这对于寸土寸金的市中心项目来说是不可想象的。浦江智谷总经理宋毅介绍说：“浦江智谷节能生态商务园总规划面积1100亩，首期开发303亩。目前已建成四幢研发楼和一幢办公楼，总建筑面积13.6万平方米。办公楼投入运用三年来，节能效果良好。”

　　不仅是浦江智谷，同在浦江镇的旭辉浦江国际，也强化了建筑节能和生态办公方面的特色。旭辉浦江国际独栋办公楼建筑面积约1000-4000平方米，3-4层，层高4米，37米超宽栋距，靠近外环、申嘉湖高速、浦星公路等交通主干道，距离轨道交通8号线联航路站仅约300米的位置，则满足了快捷商务出行的要求。

（来源：新闻晨报）