杭州写字楼10年简史:从世贸中心到万通中心

　从世贸中心到万通中心

　　从浙江世贸中心、嘉华国际到公元大厦、EAC以及坤和中心，经过数轮宏观调控以及挑战，今天杭州商务地产格局，早已不同于十余年前的“小试牛刀”。

　　随着国际商务办公理念在这十余年时间内被迅速消化、理解并创新，市场似乎正发生着微妙的改变。而改变的背后，我们看到的则是杭州顶级商务地产的“代际传承”。与当初本土企业摸爬滚打不同的是，今后几年，随着嘉里中心、万通中心这些拥有自身成熟产品线的商务地产项目的启动，杭州商务地产在悄然输入新鲜血液的同时，又开始了新一轮的接力游戏。

　　改变的前夜

　　真正意义上的杭州当代商务地产，伴随着上世纪九十年代的庆春路沿线改造，而开始涌现。这条曾经一度被冠为“杭州华尔街”的道路两侧，在1994年前后掀起了杭州第一轮商务地产开发热潮。

　　但这一轮热潮似乎并未持续多久。与住宅相比，此时的杭州商务地产并未成为当时众多房产公司关注的焦点，而在此期间推出的众多商务楼宇，其平淡的销售再次让市场显露疲态。

　　日后占据商务地产半壁江山的黄龙商圈远未成熟，而钱江新城更是需要等到十余年后才渐露姿态。此时，杭州并不大的主城区里，写字楼市场似乎呈现出了点状布局的姿态。武林广场附近，以华浙广场为代表；庆春路沿线，以三瑞大厦、凯旋门商业中心为代表；城站广场一带，以香榭商务大厦为代表；而吴山广场一带，则以耀江广场为代表。

　　上述这些杭州楼市早期商务地产的拓荒者，一经问世，却遭遇到了市场少见的冰点。一再降低的租金价格，也一度让市场怀疑，杭州的商务地产是否还有戏。（来源：住在杭州网）

　　改变发生在黄龙商务区。

　　回顾黄龙商务氛围的成熟，浙江世贸中心的开发建设起到了不容忽视的推动力。可以毫不夸张地说，正是因为有了浙江世贸中心的建成，黄龙商务中心的特征才开始初现端倪。此后，随着嘉华国际、黄龙世纪广场等高档写字楼陆续交付使用，大量优秀企业纷纷进驻。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个。入驻黄龙区域，在某种意义上已成为企业实力的象征，许多浙江企业正是在这里被外界所认同。

　　尤以嘉华国际为例，这个由法国欧博建筑与城市规划设计公司及浙江省建筑设计院联合设计的纯租赁国际化专业写字楼，自2003年11月28日交付至今，成为早期杭州国际化专业商务办公空间的代表楼盘。

　　“德国制造”的中国标准

　　今天的公元大厦，屹立于黄龙商圈，优雅大方、繁华依旧。

　　作为当年只有十几人规模的郡原地产操作的第一个项目。“开发公元大厦当时的想法很纯粹，就是想做几个让自己觉得满意的项目，成为一家快乐的小公司。”郡原地产营销总监赵春蕾回忆道。

　　“公元大厦的LOGO源自达芬奇的名画——《维特鲁威人》，取意开创纪元，也寄托了公司很多的理想。因此，我们的设计公司请的是德国的GMP，当时GMP在德国本土排名第二，全球排第五，目前在德国已经排名第一。这个项目总建筑面积只有11.5万方，可售面积是8万方，当时也不是特别大的一个项目。郡原不仅请GMP做全程的设计，还专门请他们做监理，因为德国的监理是全球公认的。”

　　2006年6月30日，公元大厦全面交付。对于公元大厦，当时GMP总裁冯格康同样相当满意，从杭州返回德国后，这位执掌德国建筑设计界牛尔的人物——带着全亚洲一百多名设计师来参观，并作出了“公元大厦就是GMP在中国的标准”这样的判断。

　　一个细节颇能说明项目的品质。

　　据赵春蕾回忆，由于公元大厦采取的是石材离缝干挂技术，在当时的条件下，施工难度非常大，为了保证工程质量，郡原房产特意专门在项目边上建造了一个小楼，将所有的工艺全部演练一遍后才正式开始建设公元大厦。

　　基于此，这个严格参照德国高端写字楼物业的技术标准开发的标志性建筑，对于杭州的商务地产开发而言，其意义依旧非同寻常。时至今日，当外界屡屡提及“德国制造”的公元大厦，它已经成为杭州高端写字楼与高端公寓的典范性作品，在房地产业界更是如雷贯耳。目前，公元大厦所处的黄龙商务区，还是所有大公司选择的方向。今天的公元大厦就像一个精密的仪器一样，虽然已经过去了六年，现在看来，还依旧如交付时一样，保持着应有的品质。

　　国际化的探索

　　如果说公元大厦在建筑开发上开创了杭州“德国制造”时代，那么稍晚出现于杭州商务地产领域的世贸丽晶城欧美中心(以下简称EAC)项目，则在全球化的国际视野运营方面进行了极大的探索。随着当年与之签约的国际商务机构相继开张营运，EAC正用自己坚实的步伐回应着外界的诸多质疑。如今，进入后期营运关键期的EAC，在成为杭州商务地产的典型代表之后，似乎更成为一个城市的房地产行业标杆。

　　2007年，世贸丽晶城欧美中心更是鲜明地打出“只为世界500强”的口号。为此，EAC所配置的服务团队在当时的杭州楼市堪称惊艳。全球最大服务式写字楼运营商雷格斯；全球最大的酒店式服务公寓运营商奥克伍德；全球最大的餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯……梦幻之队组合的背后是其产生的巨大集聚效应，作为当前世界500强入驻杭州的首选物业，世贸丽晶城·欧美中心更是成为黄龙国际商务区的闪亮地标。

　　“我们很早就意识到，衡量写字楼的价值在于最终的管理营运质量和客户品质，以及租赁率和租金水平，也就是持续的投资回报率。建工敢于持有物业进行经营，就会想方设法地提升物业的品质，确保持续的投资回报率。”建工地产董事长汪初祥回忆道。正因为有这样的基础认识，EAC顺应国际商业地产发展规律，率先提出整合全球优势资源，打造全球高效商务平台的核心价值观，着力为入驻企业串联起巨大的国际商务服务共享网，营造完善的“国际商务往来一站式解决方案”。

　　今天回顾，EAC更大的价值还在于，它当年的成功热销以及今天依旧抢眼的高租金，彻底改写了杭州商务地产价格上的“倒挂”现象，随着它的建成，杭州商务地产终于在多年低迷之后，回归到了她应有的地位和价值。

　　金奖地标

　　得益于此后几年杭州城市国际化进程的迅猛发展以及杭州市政府发出“要大力发展‘楼宇经济’的号召，杭州的商务地产在2008年以后，正是进入到了一个国际化的竞争平台。而这股风潮，也深刻影响着后续项目的开发。

　　其中，位于“杭州中环”的坤和中心就堪为其中公认的代表项目。因为公元大厦的成功，使得德国GMP建筑师事务所在杭州业内名气大增，同样，坤和中心也成为了该建筑师事务所又一个杭州商务地产项目。这一次，卓越的GMP呈现在杭州人的则是一座V字形天翼的写字楼。极具现代感的空中连廊把杭州大厦购物城A、B、C、D座无缝连接。隽逸的外立面、简洁独特的造型、散发着理性严谨的商务气质。

　　更值一提的则是坤和中心美国绿色建筑LEED认证金奖。LEED认证是一个专业的绿色建筑分级评估体系，由美国绿色建筑委员会负责开发、实施和管理，该体系是目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及建筑可持续性评估标准中被认为是最完善、最有影响力的评估标准。其中包括可持续场地，建筑节水、建筑节能、建筑节材、室内环境品质、创新设计等六大项，每一项又有若干小项。坤和中心在61分总分中总共获得41分，达到金奖标准。由此，坤和中心成为当时浙江省首个获得美国绿色建筑LEED认证金奖的写字楼。

　　2009年11月，坤和中心迎来了全面交付。作为坤和跨领域发展、在商业地产领域的第一个项目，与EAC致力于吸引世界500强客户不同的是，坤和中心则将目标锁定于外资金融企业，在运营方向走出了自己的道路。在交付后的短短一年时间内，坤和中心就取得了90%出租率的傲人业绩，吸引了包括英国渣打银行、美国辉瑞投资、普华永道等一流企业入驻，至此，坤和中心以金融及现代服务业为代表的国际商务格局完美呈现。

　　杭州坤和中心经营管理有限公司总经理助理邱平平表示，“相对其他几个项目，坤和中心的优势在于地段和建筑类型。坤和中心招租前期通过租金的让利引进非常多的企业，这些企业也带来了很好的回报率，稳定性非常好。客户品质好，即使在租金上给予一定的让利，同样会让写字楼物业租赁管理的规范性上节省很多成本，这是坤和中心执行中的一个最大体会。”

　　谁是接力者

　　2005年，以嘉里建设为代表的大批外来地产大鳄，在进入杭州市场的同时，亦带来了其成熟的产品线项目。可以说，正是这样成熟的开发模式，进一步加剧了杭州商务地产的变革。

　　从当年轰动全国、搏杀102轮的大手笔拿地，到2007年项目概念性规划首次公开，再到2009年的规划设计方案公开征求意见，备受公众关注的嘉里建设在杭州的首个综合体项目——杭州嘉里中心(原浙医大地块项目)可谓几经波折。今年年初，来自杭州市规划局官网信息显示，杭州嘉里中心终于进入项目建设批前公示阶段。

　　之所以项目备受关注，除了绝版的地段因素外，嘉里建设本身多年积淀的品牌也是其中最为重要的因素之一。事实上，嘉里建设最为外界称道的，一直都是在内地商务地产领域制造出的“嘉里现象”。一个数据颇能证明这一点。公开信息显示，目前位于上海南京路的嘉里中心，仅靠房租税、营业税和公司所得税以及调节税等产生巨大的无烟工业经济，嘉里中心一年平均每幢楼的税收达到一个多亿。嘉里建设管理(上海)有限公司公关部表示，自嘉里中心1999年开业以来，其入驻率一直保持在80%以上，其中入驻企业以欧美日企业为主。而杭州，又能否成就又一个“嘉里现象”，无疑也将是关注焦点。

　　“为中心而来，更为创造中心而来。从纽约曼哈顿到杭州运河CBD，万通向来只选择一线城市的核心商务区。”这是进入杭州许久，近期才因项目启动被公众真正熟悉的万通地产在杭州的愿景。

　　素有“地产哲学家”之称的冯仑，带领着他的万通，从1993年的海南一路走来，从北京的CBD走到了纽约曼哈顿，产品线也广涉住宅、商业商务、基金管理、资产管理等领域。20年来，万通以他的专业性，收获了“中国写字楼营建专家”的美誉。当年，北京万通新世界广场以每平方米几千美金的售价，卖出了当时市价的三倍。2009年，万通以巨资签下纽约曼哈顿新世贸中心的64-69层，筹建“中国中心”。与此同时，北京万通中心已常年处于满租状态，租金水平已遥遥领先朝阳CBD一线写字楼水平。至此，纽约、台北、北京、上海、天津、杭州……万通篇著世界6大地标城市，以万通中心为主轴的商用物业，迅速掌控了当代商务地产发展的至高话语权。

　　那么，对于嘉里中心和万通中心而言，这两个已经在众多主流商务城市屡获成功，拥有成熟开发思路的系列化产品，又将如何开创出杭州商务地产的崭新天地，继而改写杭州商务地产的市场格局？